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Propriétaires indépendants : pourquoi réfléchir maintenant à céder votre EHPAD

Le 20 juin 2018

CPOM, réforme de la sécurité sociale, financement de l’activité, baisse des contrats aidés, autant de sujets qui constituent des menaces sur la valeur des EHPAD, et notamment ceux des propriétaires indépendants.

Depuis l’arrêté du 3 mars 2017, les Contrats Pluriannuels d’Objectifs et de Moyens (CPOM) ont remplacé les conventions tripartites. S’ils ont apporté des améliorations notables à destination des usagers et de leur prise en charge, ils ont également imposé de nouvelles contraintes aux exploitants, notamment en matière de négociation, de tarification et de contrôle. Ce sujet a été largement traité notamment au travers de l’étude « Les CPOM à l’épreuve de la réalité » du cabinet de conseil KPMG que je vous invite à lire en cliquant ici.

Plus largement, les projets de réforme de la sécurité sociale laissent entrevoir une évolution dans la prise en charge de la dépendance :

  • Une évolution structurelle tout d’abord, avec le développement et la démocratisation du maintien à domicile – de plus en plus performant – et le financement des acteurs de ce secteur ;
  • Une évolution socio-économique, avec la création d’un nouveau risque pris en charge par la sécurité sociale, et pourquoi pas – même si cela parait aujourd’hui peu probable – par la création de nouveaux lits pour satisfaire le déficit annuel de 5.000 places.

Bien entendu, ces projets peuvent constituer des opportunités pour les acteurs de la silver économie… à condition qu’ils s’en saisissent ! C’est notamment le cas du recours de plus en plus fréquent au maintien à domicile, et de l’évolution idoine que devront connaître ses acteurs, en premier lieu desquels figurent les SSIAD. Il n’en demeure pas moins que la gestion et le développement de telles structures est différente, à bien des égards, de celle d’un EHPAD, et nécessite un investissement humain comme financier important.

Le financement de l’activité est également un sujet de tension. Il faut l’entendre plus largement par le financement de l’exploitation, et notamment celui de la mise aux normes des bâtiments et des structures d’accueil des usagers : accessibilité handicapés, normes incendies, normes d’hygiène et de sécurité, individualisation des chambres, modernisation de l’équipement… les contraintes législatives et réglementaires, instables et changeantes, pèsent avant tout sur les petits exploitants qui n’ont pas atteint une taille critique leur permettant d’optimiser la gestion en recourant, par exemple, à des synergies de groupe (mutualisation des moyens, internalisation de certaines prestations, etc.). Il en résulte que le financement se heurte à la réalité bancaire et à la prudence des établissements de crédits.

Il est donc tentant, à ce stade, d’envisager une augmentation des tarifs. Mais celle-ci n’est productive que dans la mesure où le marché y répond favorablement, et qu’il ne pousse pas les usagers à recourir – autant que faire se peut – à des solutions alternatives qui auraient pour conséquence de nuire au taux de remplissage des EHPAD.

L’équation, déjà complexe, doit enfin faire face à une dernière menace : les politiques budgétaires de restriction, et pas seulement celles qui concernent directement la sécurité sociale et la prise en charge de la dépendance. La baisse des contrats aidés est un exemple frappant. Le Premier ministre a d’ailleurs indiqué son intention de diminuer le nombre de ces contrats de 310.000 en 2017 à 200.000 en 2018 (contre 459.000 en 2016). Ces contrats aidés constituent pourtant une opportunité non négligeable pour le secteur médico-social, qui y recourt massivement.

Toutes ces menaces pèsent ainsi sur la rentabilité des EHPAD. Les exploitants indépendants doivent alors résoudre une équation impossible : faire plus avec moins. Car ces menaces représentent autant de charges qui viennent grever la rentabilité de l’activité, sauf à procéder à des ajustements tarifaires, qui trouveront cependant leur limite dans la capacité du marché à les absorber. Lorsque cette limite est atteinte, la rentabilité de l’exploitation décroit, en même temps que sa valorisation.

Comment est valorisé un EHPAD lors de son acquisition par un cessionnaire ? Deux paramètres majeurs sont pris en compte : la valeur de l’immobilier et la valeur de l’exploitation.

La valeur de l’immobilier dépend d’une multitude de facteurs : la localisation, le loyer perçu, l’endettement, lorsque l’immobilier est cédé au travers d’une société, le niveau de mise aux normes et donc le niveau de travaux à réaliser. L’on comprend bien ici à quel point les menaces précédemment citées influent sur la valeur de l’établissement.

La valeur de l’exploitation dépend essentiellement d’indicateurs financiers, et notamment de l’EBITDA, auquel est appliqué un coefficient multiplicateur. Le nombre de lits, le taux de remplissage et la politique de tarification permettent d’ajuster cette valorisation. L’on comprend, une fois encore, à quel point les menaces évoquées pèsent sur la valorisation des EHPAD.

Pour autant, la configuration du marché est telle qu’aujourd’hui encore le montant des rachats atteint des records. Pour combien de temps encore ? Nul ne le sait.

Mais à l’heure où les acteurs de la disruption sont légion, et où les politiques semblent prendre de plus en plus en considération le risque de dépendance, une chose est sûre : les EHPAD ont atteint une valeur historique. Il est donc plus que jamais temps de profiter de cette configuration favorable pour céder votre établissement.

André PIROPropriétaires indépendants : pourquoi réfléchir maintenant à céder votre EHPAD

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